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未来商铺投资前景如何?

2020-03-182665


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随着房地产调控政策日益趋紧,住宅市场已成为资金的禁区,但即使这样,在国人心中,投资房产还是增值保值的首选。在这种背景下,商铺投资变得越来越火。

商铺170万,一年租金14万,划算吗?


一般来说,估算商铺投资的回报率有两种方式。

1、全款支付:

年租金收入=(税后月租金-每月物业管理费)×12

年租金收入/商铺总价=年投资收益率

商铺总价/年租金收入=投资回收年限


2、贷款支付(按揭):

年租金收入=(税后月租金-按揭月供款-每月物业管理费)×12

年租金收入/商铺首期款+按揭贷款=年投资收益率

商铺首期款+按揭贷款/年租金收入=投资回收年限


如果你把一个商铺当成股票的话,那么投资回收年限就相当于股票中的市盈率,商铺总价相当于股价,年租金收入相当于每股收益,物业管理费和各种税费相当于股票交易手续费。


所以咱们来算算,假设有一只“股票”,“每股收益”为14块,“股价”为170块,那么其投资回报率则为8.24%,市盈率为12。也就是说在不考虑其他因素的情况下,理论上该商铺年投资回报率为8.24%,完全可以跑赢市场上绝大多数理财产品,收回本金大概需要12年。但如果考虑相关税费和贷款月供,那么该收益水平属于一般水平,当然如果租金连年上涨的情况除外。


如果考虑税费的话,假设你想让商铺升值后卖出,那么升值部分你主要需要缴纳土地增值税、所得税和营业税。而这些税费成本加起来基本上占增值部分的一半左右了。


因此,一般来说投资商铺的最终目的不是转手卖出,而是收取源源不断的租金。


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未来商铺投资前景如何?


在当前经济增速下滑背景下,个人认为商铺投资整体来看表现一般。


据中国指数研究院发布的全国15个重点城市商铺租金指数,2019年下半年,租金环比上涨的商业街占71.6%,租金环比下跌的商业街占22.4%,6.0%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中,租金环比上涨的商圈占66.7%,租金环比下跌的商圈占29.2%,4.2%的商圈(购物中心)租金与上期持平。


换句话说,全国近1/3主要城市商业街租金价格基本没变或下滑;1/3主要城市商圈租金价格在下滑


在消费增速下滑,企业降薪裁员潮和电商兴起的共同影响下,居民线下消费一定会受到一定程度的压制,但好在国内消费表现整体还算平稳。

2019年1-10月,我国社会消费品零售总额为334778亿元,同比增长8.1%,增幅较去年同期收窄1.1%,其中网上零售额同比增长19.8%,线下零售额累计同比增速约为5.5%。


因此,商铺投资在国内基本面未恶化的情况下,长期看依然有一定的投资价值,但需要注意的是,在选择商铺时,当地商铺供应市场、当地居民消费水平和地段是重点需要考虑的因素。


原创 小白读财经